Bogdan Zasada MRICS, wiceprezes Zarządu IFMA Polska – komentarz po ukończeniu dokumentu „Strategiczny Facility Management – światowe wytyczne …”

autor

IFMA Polska

Czym jest strategiczny FM i dlaczego powinien znaleźć się w obszarze zainteresowań przedsiębiorstw dążących do zwiększenia swojej konkurencyjności?

B.Z.: Przez pojęcie ‘strategiczne FM’ należy rozumieć strategiczną rolę, jaką facility management pełni w organizacji. Postawienie FM na równi z innymi obszarami działalności przedsiębiorstw (jak finanse, HR, etc.) jest o tyle uzasadnione o ile ‘core business’ organizacji jest uzależniony od “facilities” w jakich organizacja działa. Należy przy tym wyraźnie podkreślić, że nie chodzi tu o jakąś odrębną strategię realizowaną w obszarze FM a o wspieranie i wkład w realizację strategii firmy w obszarze jej ‘core businessu’ przez szeroko rozumiany obszar FM (i FM managerów na wysokich szczeblach decyzyjnych, biorących udział w decyzjach dotyczących losów przedsiębiorstwa jako ‘shared services’ i wsparcie). Dlatego można mówić o strategicznej roli FM (czy strategicznym FM) a nie o strategii FM.

Granice kompetencji, które można zaliczyć w strategiczny FM? Kwestie obszarów kompetencyjnych pomiędzy FM, PM i AM. Dlaczego bezpieczniej jest mówić o strategicznym FM (czy strategicznej roli FM) niż o strategii FM?

B.Z. : Kluczem do poukładania sobie i zrozumienia obszarów kompetencyjnych, hierarchii, zależności pomiędzy FM a innymi obszarami firmy oraz pomiędzy FM a PM czy AM jest segmentacja rynku. W pewien naturalny sposób w Polsce o FM zaczęło się mówić w kontekście rynku nieruchomości komercyjnych, który najszybciej “dojrzał” do standardów (i pojęć) funkcjonujących w bardziej rozwiniętych gospodarkach. Tu jednak – z uwagi na specyfikę tego segmentu rynku – rola FM sprowadzała się i sprowadza w zasadzie do “usual suspects” czyli obsługi technicznej i serwisów obsługujących budynek i jego użytkowników. “Core businessem” rynku nieruchomości są te właśnie nieruchomości i można by rzec, że funkcje ‘core businessowe’ są sprawowane przez dział AM przy pomocy i z udziałem PM. FM pełni rolę wspierającą ten ‘core business’ (oczywiście istotną bo bez właściwego funkcjonowania techniki i serwisów budynku nie działał y on i ‘produkował’ , tak więc o tyle jest to również rola ‘strategiczna’) ale w hierarchiach organizacyjnych firm z tego segmentu Managerowie z działów FM nie pełnią z reguły i nie biorą udziału w gremiach zarządzających.

Co innego w przedsiębiorstwach czy kompleksach nieruchomości, których ‘core businessem’ są zupełnie inne ‘produkty’ czy ‘usługi’ (zakłady produkcyjne, służba zdrowia, obiekty publiczne, wojskowe, etc…) a nieruchomości nie są niezależnym centrum “P&L” tylko pełnią rolę nieruchomości ‘zakładowych’. W takich przedsiębiorstwach nikt inny oprócz osób z obszaru FM nie zna się na nieruchomościach i nie rozumie jak można najefektywniej wykorzystać je do realizacji strategii firmy (lub na ile ograniczają one realizację strategii). Dlatego w takich segmentach rynku rola FM jest znacznie większa. Tam nie ma AM lub – rozumianego tak jak na rynku nieruchomości – PM, te role skupia w sobie szeroko rozumiane FM ‘zakładowe’ a Managerowie z tego obszaru zasiadają w gremiach zarządczych tych firm by lepiej rozumieć i wspierać realizację strategii firmy. W Polsce widzimy to już coraz częściej w przedsiębiorstwach z kapitałem zagranicznym ale również i w Polskich (do tej pory najczęściej w obszarze strategicznego FM działali np. dyrektorzy techniczni i administracyjni i działają nadal tyle, że w odróżnieniu od zachodu bez wiedzy, że działają w obszarze FM : ). Teraz obszar ten zaczyna zyskiwać na znaczeniu a osoby te mogą zyskać nową identyfikację. Mamy już w Polsce normy z tego obszaru i organizacje skupiające profesjonalistów (np. IFMA), więc jestem przekonany, że z czasem i w Polsce będzie można powiedzieć: “Facility Manager – to brzmi dumnie”.